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二次房改方案提速 新房租赁市场大开发

  新房租赁

  如果说1997年房改停止福利分房,启动了中国商品住房交易市场,那么,目前正在进行的“进一步深化住房制度改革方案”则是在满足城市新居民住房需求的基础上,全面启动住房租赁市场。

  “这个没有疑问,一方面是征求意见中大家形成的共识,另一方面,据此向中央主要领导汇报后,在满足城市新居民住房需求的基础上,发展租赁市场、进一步深化住房体制改革的思路,也得到了中央领导的认可。所以接下来的工作都是围绕着这个方面展开的。”曾参与前期论证的一位人士称。

  按照分工安排,住建部住房制度改革与发展司牵头“进一步深化住房制度改革方案”的有关工作,同时,也从市场监管司、住房保障司、公积金监管司、政策法规司等抽调人员,共同进行工作。

  在这一工作机制之下,住建部对当前中国住房租赁市场的现状进行了初步评估。评估认为,当前中国的住房租赁市场主要存在两个问题:第一,缺少专营住房租赁的企业,也未形成规模;第二,租赁市场主要是旧房和二手房,一手房租赁市场还比较少。

  住建部的评估还认为,中介机构服务上还存在不规范、无序竞争的问题。此外,在机制体制方面和有关法律方面还都需要完善。“现在,基本上这方面的工作,就是围绕这四部分展开的,逐个解决,逐个突破。”前述接近住建部的权威人士称。

  记者了解到,住建部正在准备提出加快住房租赁市场发展的意见。这将是一份启动住房租赁市场的纲领性文件,将对有关住房租赁市场的法律制度、发展方向、鼓励政策等,进行框架性的设计。

  REITs“进步”

  本报记者证实,上述“加快住房租赁市场发展的意见”内容,主要包括以下几方面:一是着眼于法律法规的建立、体制和机制的建立,规范租赁行为。二是着眼于培育市场主体,包括企业和机构及个人。还要着眼于政府努力推动这项工作,能够尽早形成一个完整的、运行有序的租赁市场。

  实际上,第二项培育市场主体是最具市场开拓性的着力点之一。目前,根据住建部和人民银行总行(下称“央行”)的部署和要求,北京、上海、广州、深圳四个特大型城市,正在根据本地实际情况,分别编制REITs试点方案,现在,试点方案已经编制完成。

  REITs是房地产信托投资基金的简称。其是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。在国外,REITs通过资本市场向公众投资者发行。

  2008年底,在出台4万亿经济刺激计划后,时任国务院总理温家宝曾召开国务院常务办公会,提出要创新融资方式,通过并购贷款、房地产信托投资基金(REITs)、股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式,拓宽企业融资渠道。

  根据这一精神,央行于2009年初初步拿出了REITs试点的总体构架,并初步拟定了“REITs试点管理办法”。但是,在当时央行的REITs试点总体框架中,REITs仍以信托的方式发行,不在资本市场或形态类似的公募市场挂牌交易。

  实际上,央行2009年的REITs试点框架,并没有突破中国内地《公司法》的规定。在中国香港、新加坡,REITs的信托资产上会附加一个壳公司,即SPV(特殊目的公司),信托资产则以某种股权形式放入SPV,由SPV发行基金。但内地《公司法》目前尚不允许通过设立SPV来发行REITs并上市。

  由于央行2009年的REITs试点框架并未赋予其公募属性,且只能在银行间市场流通,其带来的融资渠道变化意义不大,因此,在市场实践中应者寥寥。对于房地产开发企业而言,他们需要等待REITs更实质性的作为融资渠道出现。

  而本次试点,有望形成一些突破——本次住建部、央行部署北京、上海、广州、深圳四城市编制REITs试点方案,实际上是作为“积极培育房屋租赁市场。要构建完善的房屋租赁市场体系”下的一项工作进行的,而这项工作是未来一段时间,中央政府针对房地产市场的主要工作思路。

原文链接:http://house.people.com.cn/n1/2016/0320/c164220-28211562.html

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信息录入:鲍辰    责任编辑:鲍辰
文章关键词: 二次房改方案提速

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